ESTUDIO SOBRE LA REHABILITACIÓN: Aguantando
el presente y mirando al futuro
Encumbrada en los últimos años como la
gran impulsora para la recuperación del sector de la construcción, la
rehabilitación espera despegar definitivamente a partir de 2014 apoyándose
además de en la incipiente mejoría económica, en la nueva Ley de Rehabilitación,
Regeneración y Renovación Urbana y en el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016,
recientemente aprobados por el gobierno. Sin embargo, de momento, los
principales operadores siguen padeciendo los estragos de la crisis y buena
parte de ellos han sufrido importantes descensos en su facturación. En estas
circunstancias y ante la falta de financiación, también muchos han caído en el
ya tristemente conocido concurso de acreedores e incluso algunos han optado por
abandonar el negocio.
Con un parque formado por 25.208.622 viviendas, según los
últimos datos del Ministerio de Fomento, de las que aproximadamente el 55%
(13.759.266) es anterior a 1980 y casi el 21% (5.226.133) tiene más de 50 años,
son innegables las posibilidades de negocio que se plantean para el segmento de
la rehabilitación. No obstante, el porcentaje que representa aún esta actividad
en España en relación al total de la construcción sigue siendo uno de los más
bajos de la zona euro. En este sentido, el valor de la producción interna de
construcción alcanzó en 2012 los 113.340 M€, un 15% menos que el año anterior,
de los que el 74% correspondió a la edificación y de éste, el 29% al negocio de
la rehabilitación, que aportó 24.323 M, tras sufrir un descenso del 3%, según datos
de Seopan. Estas cifras suponen que esta actividad concentra únicamente una
tasa del 29% del sector de la construcción, frente a la media europea que
alcanza un entorno del 41,7%.
En cuanto a las perspectivas de futuro, en los primeros ocho
meses de 2013 el número de visados para restauración se ha situado en 18.321
unidades, que suman un presupuesto conjunto de 993 M€, lo que hace presagiar
que la cifra total se situará levemente por debajo de los 27.674 registrados un
año antes para este concepto. Mientras, los visados de reforma y ampliación se
han colocado hasta agosto en 16.573, un 14% menos que los inscritos en el mismo
periodo de 2012. De hecho, según el último informe de Euroconstruct, el
presente año 2013 será también negativo, con un descenso estimado del 1,3%, si
bien, dentro del total del sector de la construcción, la rehabilitación será el
segmento que sufrirá una contracción de menor intensidad. No obstante, la
previsión se vuelve positiva para los próximos 2014 y 2015, en los que se
esperan crecimientos del 0,7% y 1,3%, respectivamente. El ritmo de recuperación
será modesto, influido igualmente por las tibias expectativas económicas que
aún dificultan el gasto familiar y la reciente implantación de políticas de
estímulo a la rehabilitación.
Cambio de modelo para impulsar la rehabilitación
El pasado mes abril el Consejo de Ministros presentó y
aprobó el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que junto con la nueva Ley 8/2013
de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, aprobada el 26 de junio, y
la Ley de Fomento del Alquiler, serán los instrumentos que harán posible el
cambio de política de vivienda, apostando por la rehabilitación y el alquiler
en detrimento de la obra nueva. El presupuesto de la normativa para todo el
periodo de vigencia es de 2.421 M€ e incluye un paquete de medidas adicionales,
repartidas entre 1.000 M destinados íntegramente a la rehabilitación a través
del Instituto de Crédito Oficial (ICO), 100 M para los proyectos integrales de
ahorro y eficiencia energética gestionados por el Instituto para la
Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), y 10 M para el Proyecto Clima,
cuyo objetivo es la reducción del CO2 en el sector residencial. De momento, el
Ministerio de Fomento ha consignado en los últimos Presupuestos Generales del
Estado una inversión de 613 M en 2014 para esta nueva política, prácticamente
el 80% de los 788 M que corresponderán a la partida de vivienda.
Entre otras metas, la nueva legislación pretende impulsar
las actuaciones de intervención en edificios e instalaciones para mejorar su
estado de conservación, garantizar la accesibilidad y mejorar la eficiencia
energética. Para ello, establece ayudas de hasta 4.000 € por vivienda para
conservación; hasta 2.000 € por vivienda para mejorar la eficiencia energética
(5.000 € si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio); y hasta
4.000 € por vivienda para mejorar su accesibilidad. No obstante, la cuantía no
podrá superar el 35% del presupuesto, excepcionalmente en el caso de mejora de
la accesibilidad el 50% y, en todo caso, 11.000 € como máximo por vivienda.
Además, en cuanto a la regeneración urbana, se encargará de financiar la
realización de obras de rehabilitación, de urbanización o reurbanización del
espacio público o de edificación en sustitución de edificios demolidos, dentro
de un ámbito delimitado con un mínimo 100 viviendas, salvo excepciones como
cascos históricos o núcleos rurales. Las ayudas ascenderán a un máximo del 35%
del presupuesto, con un tope de hasta 11.000 € por vivienda rehabilitada; hasta
30.000 € por vivienda construida en sustitución de otra demolida, y hasta 2.000
€ por vivienda para la obra de urbanización. Se podrán añadir 4.000 € anuales
por unidad de convivencia a realojar. Los beneficiarios serán las propias
administraciones públicas, comunidades de propietarios, agrupaciones de
comunidades, consorcios, etc.
Por último y dado que la Inspección Técnica de Edificios
(ITE) resulta un instrumento insuficiente para garantizar el grado de
conservación de los edificios, puesto que no está establecida en todas las
Comunidades Autónomas, implementará una nueva herramienta para unificar
criterios. Así, apoyará la implantación del Informe de Evaluación de los
Edificios (IEE), que será obligatorio para bloques de más de 50 años a partir
del año 2019. El IEE incluirá el análisis de las condiciones de accesibilidad,
eficiencia energética y estado de conservación, mediante una subvención que
cubra como máximo el 50% de los gastos de los honorarios profesionales por su
emisión y a la que podrán optar las comunidades de vecinos, agrupaciones de
comunidades o propietarios únicos que realicen el informe de evaluación antes
de que finalice el año 2016.
Según la ministra de Fomento, Ana Pastor, con estas nuevas
líneas de actuación, el gobierno pretende entre otras cosas mejorar el estado
de conservación, la accesibilidad, la calidad, la sostenibilidad y la
eficiencia energética del parque de viviendas, y contribuir a la reconversión y
reactivación del sector de la construcción. En este sentido, ha asegurado que
“se van a crear más de 32.000 nuevos puestos de trabajo con las ayudas de las
subvenciones directas y más de 105.000 empleos totales incluyendo el empleo indirecto
con la sustitución de fachadas, ventanas y calderas”.
En paralelo y dentro de esta política de apoyo a la
rehabilitación, el gobierno también ha aprobado el Real Decreto 235/2013 para
trasponer a la normativa española la comunitaria y, en consecuencia, el
procedimiento para la certificación de eficiencia energética de los edificios.
Así, desde el pasado 1 de junio es obligatorio poner a disposición de los
compradores o arrendadores un certificado de eficiencia energética. Este
documento, además de la calificación energética, debe incluir información
objetiva sobre las características energéticas, lo que en la mayor parte de los
casos conllevará obras de mejora. Con escasos meses de vida y cierta
desinformación por parte de los propietarios, a fecha de septiembre, se habían
registrado unas 168.000 construcciones certificadas, 110.000 entre las
comunidades de Madrid y Cataluña. Además, el gobierno ha actualizado igualmente
en septiembre el Código Técnico de la Edificación (CTE), para incluir la eficiencia
también en los inmuebles ya construidos y no sólo en los obra nueva.
Las comunidades también ayudan
Por su parte, los ejecutivos regionales están anunciando
iniciativas para impulsar la rehabilitación y regeneración urbana. Quizá una de
las medidas más ambiciosas es la anunciada por el Gobierno Vasco, que el pasado
mayo presentaba un plan con el pretende rehabilitar 52.000 viviendas en
Euskadi. Para ello, dedicará una inversión de 81,5 M a lo largo de los próximos
cuatro años, que podría aumentar en 10 M, en caso de que el déficit lo permita.
Las rehabilitaciones previstas se realizarán con criterios de accesibilidad y
eficiencia energética y las previsiones del ejecutivo de Vitoria pasan por la
creación de 13.765 empleos. Además, el gasto programado podría generar
inversiones inducidas de “más de 900 M€ y un retorno en impuestos de más de 200
M”, siempre según las estimaciones del gobierno regional.
Paralelamente, el ejecutivo navarro también aprobaba en
septiembre un nuevo decreto para aumentar las ayudas a la rehabilitación, que
en 2012 se situaron en 68 M. Además, anunciaba la creación de un suplemento
especial de subvención para jóvenes y víctimas de género o terrorismo (3%) y el
de familias numerosas con hasta un 6% de subvención. A su vez, Extremadura ha
puesto a disposición 8,5 M de inversión para vehicular el nuevo Plan de
Vivienda 2013-2016, de los que 6 M se destinarán al programa de rehabilitación
de viviendas de más de 30 años en las que las obras sirvan para mejorar la
eficiencia energética y las condiciones de accesibilidad. Mientras, la Xunta de
Galicia, a través del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS),
destinará un máximo de 3,2 M a la concesión de subvenciones para el fin de
fachadas y cubiertas, rehabilitación y reconstrucción de edificios y viviendas
en el ámbito rural, histórico y de los caminos de Santiago.
En el mismo sentido, está actuando el Gobierno de
Castilla-La Mancha que ha anunciado una inversión de 3,33 M para actuaciones en
Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) y Áreas de Rehabilitación Global con un
alto valor patrimonial y turístico. Por último, la Junta de Gobierno de Madrid
aprobó en abril un presupuesto de 2,5 M, destinado a la concesión durante este
año de ayudas a las obras de rehabilitación realizadas en base a informes
desfavorables de la Inspección Técnica de Edificios (ITE). La cantidad máxima
de esta convocatoria será de 3.600 €. Además, y en determinadas circunstancias
de especial necesidad, se podrá acceder a una subvención adicional que podrá
alcanzar los 7.200 €.
Los concursos se multiplican
A la espera de que se materialicen todas estas iniciativas
para fomentar la rehabilitación, buena parte de las constructoras especialistas
todavía sufren los problemas de la actual coyuntura económica y han visto caer
sus ingresos cerca de un 13% en 2012. Además, durante el presente 2013, muchas
de ellas se han visto abocadas al concurso de acreedores. Una de las últimas ha
sido la barcelonesa S.A. de Proyectos de Ingeniería y Construcciones (Sapic),
que entró en fallido el pasado julio. La compañía, que entre otras obras se
encarga de la rehabilitación de un edificio del Institut Municipal del Paisatge
y la Qualitat de Vida en Barcelona, continúa con su actividad a la espera de
resolver el concurso. En la misma situación se encuentra la también barcelonesa
Rehac que fue declarada en fallido voluntario en junio, básicamente por la
falta de liquidez causada por los retrasos en los pagos por parte de las
administraciones de varias obras ya ejecutadas. Igualmente en junio entró en
concurso C.P.A. Conservación de Patrimonio Artístico, con sede en Burgos y
especializada en la restauración de edificios históricos. La firma había
decidido saltar también al exterior. Así, en enero de 2012 comenzó la
restauración de la Catedral Primada de América, ubicada en la capital de la
República Dominicana, y en octubre del mismo año se hizo con la restauración de
un antiguo centro de talleres artesanales (foundouk) situado en pleno corazón
de la medina de Fez, en Marruecos, cuya finalización estaba prevista para el
pasado septiembre.
Peor suerte ha corrido la madrileña Construcciones Valmasedo
que inició la fase de liquidación en marzo, tras ser declarada en concurso
necesario en las mismas fechas. La firma se había acogido al preconcurso de
acreedores a finales de octubre de 2012 y había paralizado desde entonces sus
obras y despedido a casi toda su plantilla, formada por casi una treintena de
trabajadores. Uno de sus principales contratos en curso era el centro de
discapacitados Stephen Hawking, en Langreo (Asturias), cuyas obras, muy
avanzadas, se encuentran paralizadas desde entonces por el concurso de
Valmasedo y el de la otra empresa que formaba la UTE, la ilerdense Rehabitec
Lleida, vinculada accionarialmente a la propia Valmasedo. El centro,
dependiente del gobierno central, con un presupuesto total de unos 12 M, se
encuentra a fecha de hoy sin finalizar porque al concurso de sus adjudicatarias
hay que añadir la falta de financiación por parte del Gobierno Central, según
denuncian el Principado de Asturias y el Ayuntamiento de Langreo. Además, la
compañía había apostado también por su expansión internacional y había abierto
una delegación en Perú, para tratar de paliar el recorte de su cartera
nacional, medida que ha resultado insuficiente.
Asimismo y también camino de la liquidación se encuentra la
constructora vallisoletana Cym Yáñez, después de entrar en concurso voluntario
el pasado marzo. Según fuentes de la propia compañía, esta empresa ya no tiene
actividad, cuenta con un solo trabajador y proyecta su cierre en un futuro. De
hecho, una de las últimas obras que tenía adjudicadas, la construcción del
edifico Lanzadera Universitaria de Centros de Investigación Aplicada (LUCIA),
en Valladolid, con un presupuesto de 8,56 M y que realizaba en UTE con
Constructora Sanjosé, ha sido recientemente finalizada por esta última en
solitario.
Por su parte, el grupo Rayet optaba en febrero por abandonar
el negocio de la rehabilitación e iniciaba la disolución de su filial
especializada, cuyo plan de liquidación fue aprobado en julio. La compañía, que
inició actividad en 2002, estaba en situación concursal desde octubre de 2012,
tras acumular una deuda de unos 5 M y durante ese periodo fue incapaz de
presentar una propuesta de convenio para solventarla.
Aguantando el temporal
En la otra cara de la moneda y con la vista puesta en el
esperado crecimiento de la rehabilitación, un nuevo actor ha desembarcado en el
negocio. En concreto, la promotora barcelonesa Corpedificacions (Corp
Promotors) creaba a principios de este año la división Corp Restaura. Para
abordar este mercado, la firma se hacía en enero con una constructora ya
operativa en el segmento como es la también barcelonesa Mobel Systems, que
adoptará en breve la nueva razón social. La adquirida fue puesta en marcha por
el empresario Raimon Vilanova Casado, que pasará ahora a dirigir la nueva
división y mantiene una participación en la empresa cercana al 33%. Con esta
compra, Corp persigue crecer en servicios y ofrecer una división dirigida a la
rehabilitación de edificios, viviendas y oficinas. Mobel Systems se dedica a la
rehabilitación y restauración de edificios, básicamente en la provincia de
Barcelona. De hecho, entre sus últimos trabajos destacan unos apartamentos
turísticos en Rambla Cataluña, las oficinas ‘Pacífico’ y la finca modernista
Vila Helius, todos en la Ciudad Condal, entre otros. Mobel Systems obtuvo unas
ventas de 1,4 M en 2011 y da empleo a 14 trabajadores, que ya se han
incorporado a la estructura de Corp.
A su vez, las principales constructoras especialistas en
rehabilitación tratan de aguantar el tipo en la complicada coyuntura económica
actual. Así, la líder del segmento Urcotex Inmobiliaria ha logrado elevar sus
ingresos casi un 38% en 2012 hasta los 35,38 M, de los que el 60%
correspondieron al negocio de rehabilitación y restauración. Con una cartera de
pedidos valorada en 14,73 M a a inicios de 2013, este año ha finalizado las
obras del Celler Cooperatiu de Sant Cugat del Vallès (Barcelona), que ha sido
inaugurado en octubre. Mientras, en agosto ha terminado también la restauración
de la catedral de San Pedro de Vic (Barcelona). Entre sus obras destacan
también la rehabilitación de las catedrales de Barcelona y Tarragona, y del
Palau Güell, en la Ciudad Condal.
Por su parte, Condisa, filial especializada del Grupo
Empresarial Ortiz, ha visto caer sus ventas algo más de un 15% en 2012, aunque
ese mismo ejercicio ha conseguido sumar nuevos clientes como el Ayuntamiento de
Vila-seca (Tarragona) y el Obispado de Madrid. En el último año sus obras más
significativas han sido la restauración del Castillo de Torrejón de Velasco
(Madrid), la rehabilitación del Centro de la Cerámica de Triana para el Museo
de Sevilla -inaugurado el pasado octubre-, la remodelación de los edificios del
I.C.T.A.N. (Instituto de Ciencia y Tecnología de los Alimentos del CSIC) en
Madrid, la restauración del Castillo de Vila-seca, la rehabilitación del Palau
Macaya (Barcelona), y la reforma del centro social Kueto, en Sestao (Bizkaia).
Mientras, otras rehabilitadoras están tratando mantenerse y
de engrosar sus carteras con nuevos contratos. Este el caso de Proyectos y
Construcciones Kalam, de Madrid, que en 2012 ha rebajado su facturación un 33%.
No obstante, sus previsiones para este año son optimistas dado que cuenta con
obras para ejecutar ya en 2014. Entre estas destaca la restauración de la
fachada norte del Palacio del Senado, que se adjudicó el pasado junio. Además,
se encarga de la rehabilitación integral del monumento de la Puerta de Toledo
en Ciudad Real. En el mismo sentido está trabajando la valenciana Torremar
Rehabilitaciones, que, tras lograr conservar su nivel de ingresos en 2012, el
pasado agosto se hizo con la segunda fase de la recuperación del Palacio del
Abad del Monasterio de Santa María en Simat de la Valldigna, en Valencia. Otros
contratos importantes adjudicados en los últimos meses son la rehabilitación
del cine-teatro Cervantes en Navalueno (Soria), en manos de Trycsa desde
octubre; la tercera fase de la ampliación de l’Escola Lola Anglada de Badalona
(Barcelona), de la que se encarga Novantia desde abril, la especialista en
rehabilitación del grupo Copcisa; las obras de restauración de las cubiertas
del palacio del Marqués de Rozalejo en Pamplona y la quinta fase del claustro
del Monasterio de Santa María la Real, en Fitero (Navarra), ambas obras
adjudicadas a Construcciones Zubillaga los pasados marzo y junio,
respectivamente. Por último, cabe destacar también la restauración de la
fachada del Obradoiro de la Catedral de Santiago de Compostela, cuyas obras ha
iniciado en octubre la madrileña Promociones Edificios y Contratas (Pecsa), con
un presupuesto de 3,7 M.
Las grandes también apuestan por la rehabilitación
Además de las compañías especializadas de tamaño medio y un
nutrido número de pequeñas empresas dedicadas a las reformas, en el segmento de
la rehabilitación también están presentes los grandes grupos constructores, que
generalmente optan a los contratos más suculentos. Buen ejemplo de ello es el
Grupo Empresarial Sanjosé que en los últimos años se ha hecho con importantes
adjudicaciones. Así, a través de Constructora Sanjosé se encarga junto Banasa y
Ortiz Construcciones y Proyectos de la ampliación y reforma del Hospital de
Universitario de Albacete, con un presupuesto de 61,2 M. Además, en septiembre
se ha hecho con la rehabilitación de un edificio de viviendas en Sevilla y con
la restauración de la Columna Conmemorativa del IV Centenario en la localidad
onubense de Palos de la Frontera. Mientras, en octubre se ha adjudicado la
segunda fase de la rehabilitación de la antigua cárcel de Lugo.
Asimismo, el grupo Isolux está apostando igualmente por la
rehabilitación y cuenta en cartera con varias obras importantes de
restauración. Entre estas destaca la terminación del Archivo Histórico
Provincial y Biblioteca Pública del Estado en Ourense en el antiguo Convento de
San Francisco, que se adjudicó Corsán-Corviam el pasado julio por 13,31 M.
Además, desde marzo realiza la rehabilitación del Mercado de Abastos de Soria,
por 5,2 M, mientras se encarga de la restauración de la antigua sucursal del
Banco de España también en Soria, para transformarla en edificio cultural y
administrativo, por 3,80 M, obras actualmente paralizadas.
A su vez, Acciona está ejecutando la rehabilitación integral
del Palacio del Temple en Valencia, sede de la delegación del gobierno en la
Comunidad Valenciana, por un importe de 6,34 M. A fecha de hoy estas obras
también están paralizadas, a la espera de que el Ministerio de Hacienda tramite
la modificación necesaria, tras la aparición de restos arqueológicos. Mientras,
Comsa Emte está ultimando la tercera fase de la remodelación del barcelonés
Mercado de Sants, por un monto de 6,23 M y cuya conclusión está prevista para
finales de 2013.
No obstante, uno de los proyectos más ambiciosos es el
presentado por el Grupo Villar Mir para la transformación de la conocida como
‘Manzana de Canalejas’ en Madrid, que incluye los números 6, 8, 10, 12 y 14 de
la calle Alcalá, el número 7 de la Carrera de San Jerónimo y el número 1 de la
Plaza de Canalejas, en el que invertirá 500 M€. El grupo desarrollará el
proyecto a través de sus filiales Inmobiliaria Espacio, que participará con el
75%, y OHL, con un 25%. El proyecto incluirá un hotel de 215 habitaciones, 35
residencias de lujo (6.000 m2), un centro comercial y de ocio de 16.000 m2, y
un aparcamiento de 500 plazas. Las primeras obras han comenzado en octubre con
la intención de inaugurar el complejo a finales de 2016.
Fuente: Mónica de la
Fuente - monica.delafuente@alimarket.es
